Ob Sie eine Mietimmobilie privat halten oder über eine GmbH, entscheidet über die laufende Steuerlast, über die Steuer beim späteren Verkauf und über die Frage, wie viel vom Gewinn am Ende bei Ihnen ankommt. Beide Wege haben einen klaren Vorteil und einen ebenso klaren Preis. Dieser Beitrag von Emundts & Stoffels stellt sie sachlich gegenüber. Die Beratungsleistung selbst finden Sie auf der Seite Immobilien.
Privat vermieten: hoher Steuersatz, aber steuerfreier Verkauf
Halten Sie eine Immobilie im Privatvermögen, zählt der Mietüberschuss zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Versteuert wird er mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz, der im Spitzenbereich 45 % zuzüglich Solidaritätszuschlag erreicht. Vorher mindern Werbungskosten den Überschuss, vor allem die Abschreibung, die Schuldzinsen der Finanzierung und der Erhaltungsaufwand.
Der entscheidende Vorteil liegt beim Verkauf. Nach einer Haltedauer von mehr als zehn Jahren ist der Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG vollständig steuerfrei. Wer ein einzelnes Objekt kauft, vermietet und nach Ablauf der Frist mit Wertzuwachs verkauft, behält den gesamten Gewinn ohne Steuer. Wer allerdings innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte kauft und wieder verkauft, gerät über die Drei-Objekt-Grenze schnell in den gewerblichen Grundstückshandel, womit die Steuerfreiheit entfällt.
Die Immobilien-GmbH: 15 % statt Spitzensteuersatz
Eine GmbH versteuert ihren Gewinn mit 15 % Körperschaftsteuer zuzüglich Solidaritätszuschlag. Allein das liegt deutlich unter dem persönlichen Spitzensteuersatz. Der eigentliche Hebel kommt aber erst durch die Gewerbesteuer ins Spiel, oder genauer durch deren Vermeidung.
Eine Kapitalgesellschaft ist grundsätzlich gewerbesteuerpflichtig. Verwaltet die GmbH jedoch ausschließlich eigenen Grundbesitz, greift die erweiterte Grundstückskürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG. Sie stellt den Ertrag aus der Grundstücksverwaltung vollständig von der Gewerbesteuer frei. Im Ergebnis bleibt eine reine Vermietungs-GmbH bei rund 15 % Belastung auf den Mietüberschuss. Die Bedingung ist die Ausschließlichkeit: Schon eine gewerbliche Nebentätigkeit, etwa die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen oder ein zu großer eigener Gewerbeanteil, lässt die Kürzung komplett entfallen. Diese Grenze sauber einzuhalten ist die zentrale Gestaltungsaufgabe bei jeder Immobilien-GmbH.
Der Haken: kein steuerfreier Verkauf und eine zweite Steuerebene
Den niedrigen laufenden Satz erkauft die GmbH mit zwei Nachteilen, die in der Werbung oft untergehen.
Erstens kennt die GmbH keinen steuerfreien Verkauf nach zehn Jahren. Die Frist des § 23 EStG gilt nur für natürliche Personen im Privatvermögen. Eine GmbH hält Immobilien immer im Betriebsvermögen, der Veräußerungsgewinn ist deshalb unabhängig von der Haltedauer körperschaftsteuerpflichtig. Auch das bekannte Beteiligungsprivileg des § 8b KStG, das Gewinne aus dem Verkauf von Beteiligungen zu 95 % steuerfrei stellt, hilft hier nicht: Es gilt für Anteile an Kapitalgesellschaften, nicht für direkt gehaltene Grundstücke.
Zweitens entsteht eine zweite Steuerebene, sobald Geld aus der GmbH zu Ihnen privat fließen soll. Auf der ersten Ebene zahlt die GmbH 15 % Körperschaftsteuer. Schüttet sie den verbleibenden Gewinn aus, wird die Ausschüttung beim Gesellschafter erneut besteuert, im Privatvermögen mit 25 % Abgeltungsteuer, bei einer Beteiligung ab 1 % wahlweise im Teileinkünfteverfahren. Wer den Ertrag also laufend für den privaten Konsum braucht, verliert den Vorteil des niedrigen Körperschaftsteuersatzes wieder. Erst wenn die Gewinne im Unternehmen bleiben und reinvestiert werden, spielt die GmbH ihre Stärke voll aus.
Abschreibung, Finanzierung und Haftung
In einigen Punkten unterscheiden sich beide Wege weniger, als oft angenommen wird.
Die Abschreibung läuft in beiden Fällen nach denselben Regeln. Neue Wohngebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden, werden nach § 7 Abs. 4 Nr. 2 EStG linear mit 3 % jährlich abgeschrieben, ältere mit 2 oder 2,5 %. Ob die Immobilie privat oder in der GmbH liegt, ändert daran nichts. Auch Schuldzinsen einer Fremdfinanzierung sind in beiden Strukturen abziehbar, privat als Werbungskosten, in der GmbH als Betriebsausgabe.
Ein echter Unterschied liegt in der Haftung. Die GmbH trennt das Immobilienvermögen vom Privatvermögen, eine wirtschaftliche Schieflage eines Objekts greift nicht automatisch auf Ihr übriges Vermögen durch. Diesem Vorteil stehen der laufende Aufwand für Buchführung, Jahresabschluss und Offenlegung sowie die Gründungs- und Notarkosten gegenüber. Für ein einzelnes Objekt steht dieser Aufwand selten im Verhältnis zum Nutzen.
Wann die GmbH passt und wann privat besser ist
Die GmbH passt, wenn Sie langfristig Bestand aufbauen wollen und die Mieterträge im Unternehmen belassen und in weitere Objekte reinvestieren, statt sie privat zu verbrauchen. Dann wirken der niedrige Körperschaftsteuersatz und die erweiterte Grundstückskürzung über viele Jahre als Wachstumsbeschleuniger, und die zweite Steuerebene tritt erst später ein, wenn überhaupt. Auch bei einem größeren Portfolio mit vielen Objekten gleichen die Skaleneffekte den höheren Verwaltungsaufwand aus. Häufig wird die Immobilien-GmbH zudem unter eine Holding gehängt, um Verkaufserlöse innerhalb der Struktur weiterzuverwenden.
Privat halten ist meist die bessere Wahl, wenn Sie wenige Objekte besitzen, den Wertzuwachs nach zehn Jahren steuerfrei realisieren möchten oder die Mieterträge laufend privat benötigen. Der steuerfreie Verkauf nach § 23 EStG ist ein Vorteil, den keine GmbH bieten kann, und er wiegt bei einer konkreten Verkaufsabsicht schwer.
In der Praxis entscheidet meist das Zusammenspiel aus Haltedauer, Reinvestitionsabsicht, Objektzahl und persönlichem Steuersatz, selten ein einzelner Faktor. Eine Rechnung über die geplante Haltezeit zeigt zuverlässiger als jede Faustregel, welcher Weg für Sie günstiger ist.
So gehen wir vor
Emundts & Stoffels rechnet beide Wege für Ihre konkrete Situation durch, von der laufenden Belastung über die Finanzierung bis zum geplanten Verkauf. Erst wenn klar ist, ob Sie Bestand aufbauen oder verkaufen wollen und ob die Erträge im Unternehmen bleiben, lässt sich seriös sagen, ob die Immobilien-GmbH oder das private Halten günstiger ist. Mehr zur Immobilienbesteuerung finden Sie auf der Seite Immobilien, für ein persönliches Gespräch erreichen Sie uns unter +49 (0)2452 91000.