Wer eine vermietete Wohnung oder ein Mehrfamilienhaus im Privatvermögen verkauft, stellt sich zuerst eine Frage: Bleibt der Gewinn steuerfrei? Die Antwort hängt fast immer an einer einzigen Zahl, der Haltedauer von zehn Jahren. Dieser Beitrag von Emundts & Stoffels erklärt die Regel des § 23 EStG, ihre wichtige Ausnahme bei Selbstnutzung und die Stolperfalle des gewerblichen Grundstückshandels, sachlich und mit Stand 2026.
Es geht hier ausdrücklich um den privaten Verkauf einer Immobilie durch eine natürliche Person. Wie eine Immobilien-GmbH besteuert wird, ist eine andere Frage, die wir auf der Seite zur Immobilien-Steuerberatung behandeln.
Die Zehnjahresfrist nach § 23 EStG
Der Grundsatz ist klar: Liegen zwischen Anschaffung und Veräußerung einer Immobilie im Privatvermögen mehr als zehn Jahre, ist der Verkaufsgewinn steuerfrei (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Die Immobilie verlässt nach Ablauf dieser Frist den Anwendungsbereich der Einkommensteuer, der Gewinn muss nicht erklärt und nicht versteuert werden.
Maßgeblich für Beginn und Ende der Frist sind die Zeitpunkte der schuldrechtlichen Verträge, also die Daten der notariellen Kaufverträge bei Anschaffung und Verkauf. Übergabe, Kaufpreiszahlung oder Grundbucheintrag sind dafür nicht entscheidend. Diese Unterscheidung ist in der Praxis wichtig, weil ein um wenige Wochen zu früh beurkundeter Verkauf die Steuerfreiheit kosten kann. Vor dem Notartermin lohnt deshalb der Blick in den alten Kaufvertrag.
Verkauf innerhalb der Frist: privates Veräußerungsgeschäft
Wird die Immobilie innerhalb der zehn Jahre verkauft, liegt ein privates Veräußerungsgeschäft vor (umgangssprachlich Spekulationsgeschäft). Der Gewinn zählt zu den sonstigen Einkünften und wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert. Es gibt also keinen festen Sondersatz, je höher das übrige Einkommen, desto höher die Belastung des Gewinns.
Der Gewinn ist die Differenz zwischen dem Veräußerungspreis und den Anschaffungs- oder Herstellungskosten, vermindert um die Werbungskosten des Verkaufs (§ 23 Abs. 3 EStG). Eine Freigrenze gibt es: Bleibt der gesamte Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften eines Kalenderjahres unter 1.000 Euro, bleibt er steuerfrei. Diese Freigrenze wurde durch das Wachstumschancengesetz zum 1. Januar 2024 von 600 auf 1.000 Euro angehoben. Wird sie erreicht, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig, nicht nur der übersteigende Teil.
Die Ausnahme der Selbstnutzung
Für selbst bewohnte Immobilien gilt eine eigene Ausnahme, die die Zehnjahresfrist deutlich verkürzt. Steuerfrei ist der Verkauf, wenn die Immobilie im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Wer sein Eigenheim oder seine Eigentumswohnung selbst bewohnt, kann also auch vor Ablauf der zehn Jahre steuerfrei verkaufen.
In der Praxis bedeutet das oft einen Zeitraum von gut zwei Jahren statt zehn. Es genügt, dass die Selbstnutzung im Verkaufsjahr und in den beiden Kalenderjahren davor zusammenhängend bestand, wobei das mittlere Jahr durchgehend, das erste und das letzte Jahr nicht vollständig gefüllt sein müssen. Eine ununterbrochene Selbstnutzung seit der Anschaffung führt ebenfalls zur Steuerfreiheit. Vorsicht ist geboten, wenn eine zuvor vermietete Wohnung erst kurz vor dem Verkauf selbst bezogen wird oder wenn nur Teile der Immobilie selbst genutzt werden. Hier kommt es auf die genaue Gestaltung an, die wir vor dem Verkauf gemeinsam prüfen.
Drei-Objekt-Grenze und gewerblicher Grundstückshandel
Die größte Falle für aktive Immobilieneigentümer ist der gewerbliche Grundstückshandel. Sobald die Finanzverwaltung den Verkauf als gewerblich einstuft, gelten die günstigen Privatregeln nicht mehr: Die Zehnjahres-Steuerfreiheit entfällt vollständig, und auf den Gewinn fällt zusätzlich Gewerbesteuer an.
Als Faustregel dient die Drei-Objekt-Grenze: Werden innerhalb von etwa fünf Jahren mehr als drei Objekte in zeitlichem Zusammenhang mit Anschaffung, Errichtung oder Modernisierung wieder verkauft, nimmt die Finanzverwaltung in der Regel einen gewerblichen Grundstückshandel an. Werden vier oder mehr Objekte veräußert, werden rückwirkend auch die ersten drei Verkäufe gewerblich. Der Bundesfinanzhof betont allerdings, dass diese Grenze nur ein Indiz ist und die Umstände des Einzelfalls entscheiden (zuletzt BFH, Beschluss vom 20. März 2025, III R 14/23). Gewerblicher Handel kann auch ohne Überschreiten der Grenze vorliegen, etwa bei klarer Verkaufsabsicht von Anfang an, oder im Einzelfall verneint werden. Wer mehrere Objekte hält und veräußern möchte, sollte die zeitliche Reihenfolge und die Haltedauern vorab planen.
AfA-Hinzurechnung beim Verkauf innerhalb der Frist
Ein Punkt wird beim steuerpflichtigen Verkauf innerhalb der Frist häufig übersehen: Die während der Haltedauer genutzte Abschreibung erhöht den steuerpflichtigen Gewinn. Die in Anspruch genommene Absetzung für Abnutzung, erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen mindern die Anschaffungs- oder Herstellungskosten (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Da der Gewinn die Differenz aus Verkaufspreis und diesen geminderten Kosten ist, schlägt die genutzte AfA in voller Höhe auf den Gewinn durch.
Ein vereinfachtes Beispiel: Wurde eine Immobilie für 300.000 Euro gekauft, über die Jahre mit 40.000 Euro abgeschrieben und innerhalb der zehn Jahre für 380.000 Euro verkauft, beträgt der steuerpflichtige Gewinn 120.000 Euro statt 80.000 Euro, weil die 40.000 Euro AfA hinzukommen. Nach Ablauf der zehn Jahre spielt diese Hinzurechnung keine Rolle mehr, weil der gesamte Gewinn ohnehin steuerfrei bleibt. Genau das macht das Aussitzen der Frist bei stark abgeschriebenen Objekten besonders wertvoll.
Gestaltungshinweise und Beratung
Aus den Regeln ergeben sich einige praktische Hebel. Bei vermieteten Objekten ist das geduldige Halten über die Zehnjahresfrist meist die einfachste Lösung, gerade wenn viel abgeschrieben wurde. Steht ein Verkauf kurz vor Fristablauf an, kann die Beurkundung wenige Wochen nach hinten geschoben werden und der Gewinn wird steuerfrei. Bei einem Eigenheim eröffnet die Selbstnutzungsausnahme einen Verkauf bereits nach gut zwei Jahren. Und wer mehrere Immobilien besitzt, sollte die Verkäufe so timen, dass die Drei-Objekt-Grenze nicht ungewollt überschritten wird.
Jeder dieser Punkte hängt an Daten, Nutzungsverhältnissen und der konkreten Vermögenssituation. Ein um wenige Tage falsch gelegter Notartermin oder ein vierter Verkauf im falschen Jahr kann eine fünfstellige Steuer auslösen. Emundts & Stoffels prüft vor jedem Immobilienverkauf die Fristen, die Selbstnutzung und das Risiko des gewerblichen Grundstückshandels und entwickelt daraus den steueroptimalen Verkaufszeitpunkt. Mehr dazu auf der Seite Immobilien-Steuerberatung. Für ein persönliches Gespräch erreichen Sie uns unter +49 (0)2452 91000.