Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer in Nordrhein-Westfalen nach neuen Regeln erhoben. Für viele Eigentümer in Heinsberg und im Kreis sieht der Bescheid seitdem anders aus, mancher zahlt mehr, mancher weniger. Dieser Beitrag von Emundts & Stoffels erklärt, woher die Reform kommt, wie sich die Grundsteuer jetzt berechnet und worauf Sie beim Bescheid achten sollten. Die laufende Beratung rund um Mietobjekte und Immobilienvermögen finden Sie auf unserer Seite Immobilien.
Warum die Grundsteuer reformiert werden musste
Die alte Grundsteuer beruhte auf den sogenannten Einheitswerten. Diese stammten aus dem Jahr 1964 in den alten und aus 1935 in den neuen Bundesländern. Über Jahrzehnte wurden sie nicht aktualisiert, während sich die tatsächlichen Werte von Grundstücken völlig unterschiedlich entwickelt haben.
Das Bundesverfassungsgericht hat am 10. April 2018 entschieden, dass diese Bewertung gegen den allgemeinen Gleichheitssatz des Grundgesetzes verstößt. Das Festhalten am Hauptfeststellungszeitpunkt 1964 führte dazu, dass gleichartige Grundstücke steuerlich sehr unterschiedlich behandelt wurden, ohne sachlichen Grund. Das Gericht gab dem Gesetzgeber auf, bis zum 31. Dezember 2019 eine Neuregelung zu schaffen, und ließ die alten Werte übergangsweise nur bis Ende 2024 weitergelten. Seit dem 1. Januar 2025 gilt das neue Recht.
NRW wendet das Bundesmodell an
Bei der Reform durften die Länder über eine Öffnungsklausel im Grundgesetz von den Bundesvorgaben abweichen und ein eigenes Landesmodell einführen. Einige Länder wie Bayern, Baden-Württemberg oder Hessen haben das getan.
Nordrhein-Westfalen hat darauf verzichtet und wendet wie die Mehrheit der Länder das Bundesmodell an. Maßgeblich sind damit das Grundsteuergesetz (GrStG) und für die Bewertung das Bewertungsgesetz (BewG). In das Verfahren fließen unter anderem der Bodenrichtwert, eine statistisch ermittelte Nettokaltmiete, die Grundstücksfläche, die Grundstücksart und das Gebäudealter ein. Wohngrundstücke werden im sogenannten Ertragswertverfahren bewertet, unbebaute und gewerbliche Grundstücke nach dem Sachwertverfahren.
Die drei Schritte der Berechnung
Die Grundsteuer entsteht nach einer einfachen Kette: Grundsteuerwert mal Steuermesszahl mal Hebesatz.
Im ersten Schritt stellt das Finanzamt den Grundsteuerwert nach dem Bewertungsgesetz fest und teilt ihn im Grundsteuerwertbescheid mit. Dieser Wert ersetzt den früheren Einheitswert.
Im zweiten Schritt wird der Grundsteuerwert mit der Steuermesszahl multipliziert. Sie beträgt im Bundesmodell 0,31 Promille für Wohngrundstücke und 0,34 Promille für Nichtwohngrundstücke. Das Ergebnis ist der Grundsteuermessbetrag, festgehalten im Grundsteuermessbescheid. Die Steuermesszahl ist heute deutlich niedriger als früher, weil die neuen Grundsteuerwerte deutlich höher liegen als die alten Einheitswerte. Beides zusammen soll sich ungefähr ausgleichen.
Im dritten Schritt multipliziert die Gemeinde den Grundsteuermessbetrag mit ihrem Hebesatz und versendet den Grundsteuerbescheid. Erst dieser Betrag ist die tatsächlich zu zahlende Grundsteuer. Den Hebesatz legt jede Stadt und Gemeinde selbst fest, er fällt von Ort zu Ort sehr unterschiedlich aus.
Aufkommensneutralität gilt für die Gemeinde, nicht für Sie
Die Reform wurde als aufkommensneutral angekündigt. Das wird oft missverstanden. Aufkommensneutralität bedeutet, dass eine Gemeinde nach der Reform insgesamt etwa gleich viel Grundsteuer einnehmen soll wie vorher. Das Land NRW hat dazu für jede Kommune einen aufkommensneutralen Hebesatz veröffentlicht.
Für den einzelnen Eigentümer sagt das wenig aus. Durch die neue Bewertung verschieben sich die Lasten zwischen den Grundstücken. Wer ein Grundstück in begehrter Lage mit hohem Bodenrichtwert besitzt, zahlt seit 2025 in vielen Fällen mehr, andere zahlen weniger. Gleichbleibende Gesamteinnahmen der Gemeinde gehen also mit höchst unterschiedlichen Veränderungen bei den einzelnen Bescheiden einher.
Hinzu kommt: Die Gemeinden sind rechtlich nicht verpflichtet, den aufkommensneutralen Hebesatz zu wählen. Einige Kommunen in NRW haben 2025 zudem erstmals differenzierte Hebesätze eingeführt, also einen niedrigeren Satz für Wohngrundstücke und einen höheren für Nichtwohngrundstücke, um die Mehrbelastung beim Wohnen abzufedern. Ein Blick auf den konkreten Hebesatz Ihrer Gemeinde lohnt sich daher.
Was Eigentümer jetzt tun können
Der erste Schritt ist, die Bescheide zu prüfen. Kontrollieren Sie im Grundsteuerwertbescheid die Grundstücksfläche, die Grundstücksart, das Baujahr und den angesetzten Bodenrichtwert. Fehler bei diesen Angaben wirken sich unmittelbar auf den Wert und damit auf die Steuer aus.
Wenn Sie einen Bescheid anfechten wollen, richtet sich der Einspruch gegen die Grundlagenbescheide des Finanzamts, also gegen den Grundsteuerwertbescheid oder den Grundsteuermessbescheid. Gegen den Grundsteuerbescheid der Gemeinde selbst lässt sich inhaltlich kaum etwas erreichen, weil er nur die Vorgaben des Finanzamts und den Hebesatz umsetzt. Die Einspruchsfrist beträgt einen Monat ab Bekanntgabe des jeweiligen Bescheids. Bei vielen Bescheiden ist die Frist inzwischen abgelaufen, ein Einspruch kommt dann nur noch bei neu ergehenden oder geänderten Bescheiden in Betracht.
Ein Sonderfall betrifft baureife, aber unbebaute Grundstücke. Seit 2025 dürfen Gemeinden dafür aus städtebaulichen Gründen einen eigenen, erhöhten Hebesatz festlegen, die sogenannte Grundsteuer C. Sie soll Anreize gegen Baulandhortung setzen. Wer ein solches Grundstück hält, sollte prüfen, ob seine Gemeinde diese Grundsteuer C eingeführt hat, weil die Belastung dann spürbar höher ausfällt.
Praktische Hinweise für die Beratung
Die Grundsteuer ist bei vermieteten Objekten als Betriebskosten grundsätzlich auf die Mieter umlagefähig, beim selbst genutzten Eigenheim tragen Sie sie selbst. Bei einer Immobilien-GmbH oder einer vermögensverwaltenden Struktur mindert die gezahlte Grundsteuer als Aufwand den steuerlichen Gewinn. Wer mehrere Objekte hält, sollte die Bescheide systematisch vergleichen, weil sich Bewertungsfehler über die Jahre summieren.
Emundts & Stoffels prüft Ihre Grundsteuerbescheide, bewertet die Erfolgsaussichten eines Einspruchs und ordnet die neue Belastung in Ihre Immobilien- und Vermögensplanung ein. Mehr zu unserer Immobilienberatung finden Sie auf der Seite Immobilien, für ein persönliches Gespräch erreichen Sie uns unter +49 (0)2452 91000.