Wer eine Immobilie über eine Gesellschaft erwirbt, stößt schnell auf den Begriff Share Deal. Die Idee dahinter klingt einfach: Statt das Grundstück selbst zu kaufen, übernimmt man die Anteile an der Gesellschaft, der das Grundstück gehört. Damit lässt sich unter bestimmten Voraussetzungen die Grunderwerbsteuer vermeiden, die in Nordrhein-Westfalen 6,5 % beträgt. Der Gesetzgeber hat diese Tür allerdings 2021 deutlich enger gestellt. Dieser Beitrag von Emundts & Stoffels ordnet ein, wann der Share Deal noch trägt und wo die Grenzen liegen.
Was ein Share Deal ist
Beim Kauf einer Immobilie gibt es zwei grundsätzliche Wege. Beim Asset Deal erwirbt der Käufer das Grundstück direkt, der Eigentümer im Grundbuch wechselt, und Grunderwerbsteuer fällt auf den Kaufpreis an. Beim Share Deal bleibt das Grundstück dagegen im Eigentum der Gesellschaft, die es hält, etwa einer Immobilien-GmbH oder einer GmbH & Co. KG. Der Käufer übernimmt die Anteile an dieser Gesellschaft. Zivilrechtlich findet kein Grundstücksübergang statt, der Eintrag im Grundbuch bleibt unverändert.
Genau an diesem Punkt setzte die ursprüngliche Idee der Steuerersparnis an. Wer nur Gesellschaftsanteile kauft, erwirbt formal kein Grundstück, also entstand früher keine Grunderwerbsteuer. Bei großen Immobilienportfolios summierte sich der Vorteil schnell auf Millionenbeträge. Der Gesetzgeber hat darauf reagiert und Ergänzungstatbestände geschaffen, die den Anteilskauf dem Grundstückskauf gleichstellen, sobald eine bestimmte Beteiligungsgrenze überschritten wird.
Warum trotzdem Grunderwerbsteuer anfallen kann
Das Grunderwerbsteuergesetz greift den Anteilskauf an grundbesitzenden Gesellschaften über vier Tatbestände auf. Der Bezugspunkt ist immer derselbe: ein Anteilsübergang von mindestens 90 % an einer Gesellschaft, zu deren Vermögen ein inländisches Grundstück gehört.
§ 1 Abs. 2a GrEStG betrifft Personengesellschaften. Gehen innerhalb von zehn Jahren mindestens 90 % der Anteile am Gesellschaftsvermögen auf neue Gesellschafter über, gilt das als Erwerb eines Grundstücks durch eine fiktiv neue Gesellschaft. § 1 Abs. 2b GrEStG überträgt diese Logik seit dem 1. Juli 2021 auf Kapitalgesellschaften, also vor allem die GmbH. Auch hier löst ein Gesellschafterwechsel von mindestens 90 % der Anteile binnen zehn Jahren Grunderwerbsteuer aus.
§ 1 Abs. 3 GrEStG erfasst die Anteilsvereinigung: Vereinigen sich mindestens 90 % der Anteile in einer Hand, unmittelbar oder mittelbar, gilt das als grunderwerbsteuerpflichtiger Vorgang. § 1 Abs. 3a GrEStG ergänzt das um die wirtschaftliche Beteiligung und erfasst auch mehrstöckige Strukturen, bei denen die Quote über mehrere Beteiligungsebenen hinweg durch Multiplikation der Quoten ermittelt wird. Diese Vorschrift schließt sogenannte RETT-Blocker-Modelle, mit denen die Schwelle früher über zwischengeschaltete Gesellschaften umgangen wurde. Für Abs. 3 und 3a gilt keine starre Zehn-Jahres-Frist, hier zählt das Erreichen der Schwelle als solches.
Wichtig ist die zeitliche Einordnung der Reform. Bis zum 30. Juni 2021 lag die Schwelle bei 95 %, und die maßgebliche Haltefrist betrug fünf Jahre. Seit dem 1. Juli 2021 gilt die Schwelle von 90 % und die verlängerte Frist von zehn Jahren. Diese Verschärfung hat die klassischen Share-Deal-Modelle erheblich eingeschränkt.
Die 90-Prozent-Gestaltung mit einem Co-Investor
Die naheliegende Gestaltung ergibt sich direkt aus dem Gesetzeswortlaut. Bleibt der Anteilsübergang dauerhaft unter 90 %, greift keiner der vier Tatbestände. In der Praxis wird das so abgebildet, dass ein Co-Investor von vornherein mehr als 10 % der Anteile hält und dauerhaft hält, während der Hauptinvestor bis zu 89,9 % übernimmt. Damit gehen die Anteile nicht zu mindestens 90 % über, und die Schwelle wird formal nicht erreicht.
Solche Strukturen kommen vor allem bei großvolumigen Immobilientransaktionen vor, bei denen die ersparte Grunderwerbsteuer den zusätzlichen Aufwand rechtfertigt. Der Co-Investor ist oft ein institutioneller Partner, eine zweite Familie oder eine bewusst gewählte zweite Gesellschaft, die ein echtes wirtschaftliches Interesse an der Immobilie hat.
Grenzen und Risiken der Gestaltung
Die 90-Prozent-Gestaltung funktioniert nur, wenn der Co-Investor seine Beteiligung wirtschaftlich ernsthaft hält. Drei Punkte sind dabei kritisch.
Erstens muss die Beteiligung von mehr als 10 % von Dauer sein. Wer dem Co-Investor die restlichen Anteile kurz nach dem Erwerb wieder abkauft, löst spätestens dann den Tatbestand aus. Die Zehn-Jahres-Frist der Abs. 2a und 2b sorgt dafür, dass ein späterer Nachkauf rückwirkend zusammengerechnet wird. Zweitens prüft die Finanzverwaltung, ob der Co-Investor echtes unternehmerisches Risiko trägt. Eine nur pro forma vorgeschaltete Beteiligung ohne wirtschaftliche Substanz kann als Gestaltungsmissbrauch nach § 42 AO gewertet werden, mit der Folge, dass Grunderwerbsteuer doch anfällt. Drittens ist die Quotenberechnung bei mehrstöckigen Strukturen fehleranfällig. § 1 Abs. 3a GrEStG rechnet Beteiligungsquoten über mehrere Ebenen hinweg zusammen, sodass eine vermeintlich unter der Schwelle liegende Struktur sie wirtschaftlich doch erreichen kann.
Hinzu kommt die wirtschaftliche Realität des gebundenen Co-Investors. Wer dauerhaft mehr als 10 % an Dritte abgibt, gibt entsprechende Stimmrechte, Erträge und Mitspracherechte ab. Diese Kosten der Gestaltung müssen gegen die ersparte Grunderwerbsteuer abgewogen werden. Eine reine Steuerersparnis, die die unternehmerische Kontrolle aushöhlt, ist selten sinnvoll.
Wann sich der Aufwand lohnt
Ob ein Share Deal die richtige Wahl ist, hängt vom Volumen ab. In NRW beträgt die Grunderwerbsteuer 6,5 % des Grundbesitzwerts. Bei einer Immobilie für 1 Million Euro sind das 65.000 Euro, bei 5 Millionen Euro bereits 325.000 Euro. Erst ab einer gewissen Größenordnung rechtfertigt die Ersparnis den höheren Beratungs-, Vertrags- und Strukturaufwand sowie den dauerhaft gebundenen Co-Investor.
Zu bedenken ist außerdem die Kehrseite des Share Deals. Wer Anteile statt eines Grundstücks kauft, übernimmt die Gesellschaft mitsamt ihrer gesamten Vergangenheit, also auch alle Verbindlichkeiten, Altlasten und steuerlichen Risiken. Das erfordert eine sorgfältige Prüfung der Gesellschaft im Vorfeld. Außerdem führt der Anteilskauf nicht zu einem neuen, abschreibungsfähigen Wertansatz beim Gebäude, sodass das Abschreibungspotenzial unter Umständen geringer ausfällt als beim direkten Grundstückskauf. Wer regelmäßig Immobilien kauft und verkauft, sollte zusätzlich den gewerblichen Grundstückshandel im Blick behalten.
Für Investoren, die ohnehin über eine Holding oder eine Beteiligungsstruktur agieren, lässt sich der Share Deal oft sinnvoll in die Gesamtplanung einbetten. Hier greifen Grunderwerbsteuer, Körperschaftsteuer und die spätere Veräußerung ineinander, sodass eine einzelne Stellschraube nie isoliert betrachtet werden sollte.
Fazit und nächster Schritt
Der Share Deal kann Grunderwerbsteuer sparen, aber die Reform von 2021 hat die Hürden mit der 90-Prozent-Schwelle und der Zehn-Jahres-Frist deutlich höher gelegt. Die Gestaltung mit einem dauerhaft beteiligten Co-Investor ist zulässig, verlangt aber wirtschaftliche Substanz, saubere Verträge und eine genaue Quotenberechnung über alle Beteiligungsebenen. Sie lohnt sich vor allem bei größeren Transaktionen, bei denen die ersparte Steuer den Aufwand und die gebundene Beteiligung aufwiegt.
Emundts & Stoffels prüft im Einzelfall, ob ein Share Deal für Ihre Immobilientransaktion trägt und wie er rechtssicher strukturiert wird. Mehr zur Beratung finden Sie auf den Seiten zur Immobilien-Steuerberatung und zu GmbH-Umwandlungen, für ein persönliches Gespräch erreichen Sie uns unter +49 (0)2452 91000.