Erweiterte Grundstückskürzung 2026: die Immobilien-GmbH ohne Gewerbesteuer

Eine GmbH, die nur Immobilien hält und vermietet, ist wirtschaftlich ein vermögensverwaltendes Gebilde. Steuerlich behandelt das Gewerbesteuerrecht sie trotzdem als vollen Gewerbebetrieb. Genau diese Lücke schließt die erweiterte Grundstückskürzung. Dieser Beitrag von Emundts & Stoffels ordnet die Regelung ein, benennt die schädlichen Tätigkeiten klar und zeigt, wo in der Praxis die Stolperfallen liegen. Die Beratungsleistung selbst finden Sie auf der Seite Immobilien-Steuerberatung.

Warum die GmbH die Kürzung braucht

Eine GmbH gilt nach § 2 Abs. 2 GewStG kraft Rechtsform stets und in vollem Umfang als Gewerbebetrieb. Diese Fiktion knüpft allein an die Rechtsform an, nicht an die tatsächliche Tätigkeit. Eine Immobilien-GmbH unterliegt damit der Gewerbesteuer, auch wenn sie nichts anderes tut als eigene Wohnungen oder Gewerbeflächen zu vermieten.

Eine Privatperson, die genau dieselben Immobilien im Privatvermögen hält, erzielt dagegen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und zahlt darauf keine Gewerbesteuer. Ohne Gegenmaßnahme stünde die GmbH also schlechter da als die Privatperson, nur wegen ihrer Rechtsform. Die erweiterte Grundstückskürzung gleicht diesen Nachteil aus.

Wie die Kürzung wirkt

Die einfache Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 1 GewStG kürzt den Gewerbeertrag pauschal um 1,2 Prozent des Einheitswerts des Grundbesitzes. Das ist gering und für eine Immobilien-GmbH meist unbedeutend.

Die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG geht viel weiter. Sie kürzt auf Antrag den gesamten Gewerbeertrag, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt. Im Ergebnis bleibt von diesem Teil des Ertrags nichts gewerbesteuerpflichtig. Für eine reine Immobilien-GmbH bedeutet das: Die Mieterträge tragen keine Gewerbesteuer mehr, es bleibt allein die Körperschaftsteuer von 15 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag.

Der Unterschied ist erheblich. Ohne Kürzung addieren sich Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer auf Gesellschaftsebene auf typischerweise 28 bis 32 Prozent, je nach kommunalem Hebesatz. Mit der erweiterten Kürzung sinkt die laufende Belastung der Mieterträge auf rund 15 Prozent. Diese Begünstigung ist der eigentliche Grund, warum viele Bestände in einer eigenen Immobilien-GmbH gehalten werden.

Die Grundvoraussetzung: ausschließlich eigener Grundbesitz

Das Gesetz verlangt, dass die Gesellschaft ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet und nutzt. Jedes Wort ist hier wörtlich zu nehmen. „Eigener” Grundbesitz schließt die Verwaltung fremder Immobilien aus. „Ausschließlich” verlangt, dass daneben grundsätzlich keine weitere, gewerbliche Tätigkeit ausgeübt wird. Neben der Grundstücksverwaltung erlaubt das Gesetz nur einen eng umrissenen Kreis unschädlicher Nebentätigkeiten, etwa die Verwaltung eigenen Kapitalvermögens.

Diese Ausschließlichkeit ist die zentrale Hürde. Sie ist sowohl qualitativ zu verstehen, es darf keine artfremde Tätigkeit hinzukommen, als auch quantitativ, denn schon ein kleiner schädlicher Teil infiziert das Ganze.

Schädliche Tätigkeiten und das Alles-oder-nichts-Prinzip

Wird die Ausschließlichkeit verletzt, entfällt die erweiterte Kürzung nicht etwa nur anteilig für den schädlichen Teil. Sie entfällt für das gesamte Jahr und für den gesamten Gewerbeertrag. Dieses Alles-oder-nichts-Prinzip macht die Regelung so empfindlich. Aus einem scheinbar kleinen Versehen wird die volle Gewerbesteuer auf alle Mieterträge.

Zu den klassischen schädlichen Tätigkeiten zählen:

• Die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen. Betriebsvorrichtungen sind Anlagen, die nicht dem Gebäude selbst, sondern einem darin ausgeübten Gewerbe dienen, etwa Lastenaufzüge, fest installierte Maschinen oder spezielle Kühlanlagen. Werden sie zusammen mit der Immobilie mitvermietet, ist das schädlich.
• Gewerblicher Grundstückshandel. Wer Immobilien überwiegend an- und wieder verkauft statt sie langfristig zu vermieten, betreibt Handel statt Verwaltung. Die Drei-Objekt-Grenze gibt die übliche Orientierung.
• Bestimmte Beteiligungen, insbesondere die Beteiligung an einer gewerblich tätigen oder gewerblich geprägten Personengesellschaft.
• Die entgeltliche Erbringung von Dienstleistungen an die Mieter, die über die bloße Gebrauchsüberlassung hinausgehen.

Gerade die Betriebsvorrichtungen sind in der Praxis tückisch, weil die Abgrenzung zwischen Gebäudebestandteil und Betriebsvorrichtung im Einzelfall schwierig ist und oft erst in der Betriebsprüfung auffällt.

Erleichterungen seit 2021: die Bagatellgrenzen

Das Alles-oder-nichts-Prinzip führte in der Praxis zu harten Ergebnissen, besonders bei Photovoltaik. Schon eine Aufdachanlage, mit der eine Immobilien-GmbH Strom ins Netz einspeiste oder an Mieter lieferte, gefährdete die gesamte Kürzung. Der Gesetzgeber hat darauf mit dem Fondsstandortgesetz reagiert und zum Erhebungszeitraum 2021 zwei Bagatellgrenzen in § 9 Nr. 1 Satz 3 GewStG eingeführt.

Die erste Grenze betrifft Strom. Einnahmen aus der Lieferung von Strom aus Photovoltaik-Anlagen sowie aus dem Betrieb von Ladestationen für Elektrofahrzeuge sind unschädlich, solange sie eine bestimmte Quote der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung des Grundbesitzes nicht übersteigen. Diese Quote lag zunächst bei 10 Prozent und wurde durch das Wachstumschancengesetz ab dem Erhebungszeitraum 2023 auf 20 Prozent angehoben.

Die zweite Grenze betrifft sonstige Leistungen an die Mieter. Einnahmen aus unmittelbaren Vertragsbeziehungen mit den Mietern, die über die reine Grundstücksüberlassung hinausgehen, bleiben unschädlich, soweit sie 5 Prozent der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung nicht übersteigen.

Wichtig bleibt: Diese Grenzen sind Bagatellgrenzen, keine Freibriefe. Wird die Quote auch nur knapp überschritten, greift wieder das Alles-oder-nichts-Prinzip und die gesamte Kürzung entfällt. Außerdem schließen die Sonderregeln für Strom andere schädliche Tätigkeiten nicht aus, etwa die Mitvermietung klassischer Betriebsvorrichtungen.

Praxisfallen in der Immobilien-GmbH

Die meisten Schäden entstehen durch beiläufige Nebentätigkeiten, die niemand als Risiko wahrgenommen hat, selten durch große Fehler. Eine mitvermietete Einbauküche kann je nach Ausgestaltung als Betriebsvorrichtung gelten. Eine an Gewerbemieter mitvermietete Spezialanlage, eine Beteiligung an einer gewerblich geprägten GmbH & Co. KG oder ein einzelner Weiterverkauf zur falschen Zeit reichen aus, um die Kürzung für das ganze Jahr zu verlieren.

Auch die Struktur über mehrere Gesellschaften will überlegt sein. Hält eine Holding eine reine Immobilien-GmbH und daneben operative Töchter, lässt sich die Vermögensverwaltung sauber von gewerblicher Tätigkeit trennen. Wer dagegen Vermietung und operatives Geschäft in einer GmbH mischt, gefährdet die Kürzung. Die Trennung ist deshalb eine zwingende Voraussetzung der Begünstigung, keine bloße Formalie.

Weil das Finanzamt die Voraussetzungen rückblickend für jedes einzelne Jahr prüft, lohnt es sich, die Ausschließlichkeit laufend zu überwachen und jede neue Tätigkeit vorab auf ihre Wirkung zu prüfen. Im Zweifel ist die saubere Auslagerung der schädlichen Tätigkeit in eine eigene Gesellschaft der sichere Weg.

So gehen wir vor

Emundts & Stoffels prüft Ihre bestehende oder geplante Immobilien-GmbH gezielt auf die Voraussetzungen der erweiterten Grundstückskürzung. Wir analysieren den Bestand auf schädliche Betriebsvorrichtungen, ordnen Nebentätigkeiten und Beteiligungen ein, rechnen die Bagatellgrenzen für Strom und Nebenleistungen durch und gestalten die Struktur so, dass die Kürzung dauerhaft trägt.

Wenn Sie Immobilien in einer GmbH halten oder den Aufbau einer Immobilien-GmbH planen, sprechen Sie mit uns, bevor schädliche Tätigkeiten Tatsachen schaffen. Mehr zur Immobilienbesteuerung finden Sie auf der Seite Immobilien-Steuerberatung, für ein persönliches Gespräch erreichen Sie uns unter +49 (0)2452 91000.