Denkmalgeschützte Immobilien gelten als teuer in der Sanierung und aufwendig in der Pflege. Steuerlich liegt darin ein erheblicher Vorteil: Der Gesetzgeber fördert die Erhaltung von Baudenkmälern mit einer der wenigen verbliebenen Sonderabschreibungen, die bis zu 100 Prozent der begünstigten Kosten zum Abzug bringt. Dieser Beitrag von Emundts & Stoffels ordnet die Denkmal-AfA ein, trennt Vermietung und Eigennutzung und benennt die Fallstricke, an denen der Vorteil scheitern kann. Die Beratungsleistung selbst finden Sie auf der Seite Immobilien-Steuerberatung, die Grundlagen der Abschreibung im Steuerlexikon.
Was die Denkmal-AfA ist und warum sie attraktiv ist
Normale Wohngebäude schreiben Sie linear mit 2 bis 3 Prozent pro Jahr ab, die Kosten verteilen sich also über mehrere Jahrzehnte. Bei einem anerkannten Baudenkmal verkürzt sich dieser Zeitraum für die Sanierungskosten drastisch. Die Aufwendungen, die in die denkmalgerechte Instandsetzung fließen, lassen sich über zwölf Jahre zu 100 Prozent absetzen, bei Eigennutzung über zehn Jahre zu 90 Prozent.
Der Reiz liegt im Volumen und im Zeitpunkt. Gerade bei aufwendigen Sanierungen entfällt oft der größere Teil der Gesamtinvestition auf die begünstigten Baumaßnahmen und nicht auf den Kaufpreis der Substanz. Wer in einer hohen Steuerprogression steht, holt sich über die Denkmal-AfA einen spürbaren Teil dieser Kosten über das Finanzamt zurück. Das macht denkmalgeschützte Objekte für vermögende Privatpersonen und Kapitalanleger zu einem planbaren Baustein der Steuergestaltung.
Vermietete Baudenkmäler: erhöhte Absetzungen nach § 7i EStG
Vermieten Sie das sanierte Baudenkmal, greift § 7i EStG. Im Jahr der Fertigstellung und in den folgenden sieben Jahren setzen Sie jeweils bis zu 9 Prozent der begünstigten Herstellungskosten ab, in den vier Folgejahren jeweils bis zu 7 Prozent. Über die gesamten zwölf Jahre summiert sich das auf 100 Prozent (acht mal 9 Prozent plus vier mal 7 Prozent).
Diese erhöhten Absetzungen wirken als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Sie mindern also die steuerpflichtigen Mieteinkünfte und, soweit dabei Verluste entstehen, das übrige zu versteuernde Einkommen. Begünstigt sind die Aufwendungen für Baumaßnahmen, die nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind. Soweit die Kosten durch Zuschüsse aus öffentlichen Kassen gedeckt sind, fallen sie aus der Begünstigung heraus.
Selbstgenutzte Baudenkmäler: Abzug wie Sonderausgaben nach § 10f EStG
Bewohnen Sie das Denkmal selbst, gibt es keine Mieteinkünfte, gegen die Sie abschreiben könnten. Für diesen Fall regelt § 10f EStG den Abzug wie Sonderausgaben. Im Jahr der Fertigstellung und in den neun folgenden Kalenderjahren ziehen Sie jeweils bis zu 9 Prozent der begünstigten Kosten ab, über zehn Jahre also insgesamt 90 Prozent.
Inhaltlich verweist § 10f EStG auf die Voraussetzungen des § 7i EStG. Es gelten dieselben Anforderungen an Bescheinigung und Abstimmung mit der Denkmalbehörde, nur der Abzugsweg ist ein anderer. Der Sonderausgabenabzug setzt voraus, dass Sie das Gebäude im jeweiligen Jahr zu eigenen Wohnzwecken nutzen. Diese Förderung können Sie für ein einziges Objekt in Anspruch nehmen.
Voraussetzungen: Bescheinigung und Abstimmung vor Baubeginn
Die Denkmal-AfA steht und fällt mit zwei formalen Voraussetzungen. Erstens muss das Gebäude nach den landesrechtlichen Vorschriften ein Baudenkmal sein, in Nordrhein-Westfalen also nach dem Denkmalschutzgesetz NRW unter Schutz stehen. Zweitens brauchen Sie eine Bescheinigung der zuständigen Denkmalbehörde, die bestätigt, dass die durchgeführten Maßnahmen zur Erhaltung oder sinnvollen Nutzung des Denkmals erforderlich waren. Diese Bescheinigung ist ein Grundlagenbescheid: Das Finanzamt ist daran gebunden und prüft den Denkmalcharakter nicht selbst.
Der entscheidende Punkt im Verfahren ist die zeitliche Reihenfolge. Die Maßnahmen müssen vor Beginn mit der Denkmalbehörde abgestimmt sein. Wer ohne diese vorherige Abstimmung mit der Sanierung startet, riskiert, dass die Behörde die Bescheinigung versagt und die erhöhte Abschreibung damit komplett verloren geht. Holen Sie die Abstimmung deshalb ein, bevor der erste Handwerker kommt, und dokumentieren Sie den genehmigten Umfang sorgfältig.
Abgrenzung: Anschaffungskosten und begünstigte Sanierungskosten
Ein häufiges Missverständnis betrifft den Kaufpreis. Begünstigt ist die Denkmal-AfA nur für die Sanierungs- und Modernisierungskosten, nicht für den Kaufpreis der bestehenden Altbausubstanz. Den Kaufpreis schreiben Sie wie bei jeder anderen Immobilie über die normale Gebäude-AfA nach § 7 EStG ab, je nach Baujahr mit 2 bis 3 Prozent pro Jahr. Sauber zu trennen ist also der Anteil, der auf das gekaufte Gebäude entfällt, von dem Anteil, der in die anerkannten Baumaßnahmen fließt.
Eine Besonderheit gilt beim Erwerb vom Bauträger. Werden die begünstigten Baumaßnahmen erst nach dem rechtswirksamen Abschluss des Kaufvertrags durchgeführt, kann der darauf entfallende Teil der Anschaffungskosten ebenfalls erhöht absetzbar sein. Maßgeblich ist, welche Arbeiten zeitlich nach dem Vertragsschluss liegen. Diese Abgrenzung wird im Kaufvertrag und in der Bauträgerabrechnung vorbereitet und sollte vor Unterschrift steuerlich geprüft sein.
Sanierungsgebiete nach § 7h EStG und der Erhaltungsaufwand
Eine parallele Förderung gibt es außerhalb des Denkmalschutzes. § 7h EStG begünstigt Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen an Gebäuden in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen, und zwar nach demselben AfA-Schema wie § 7i EStG (acht Jahre je 9 Prozent, vier Jahre je 7 Prozent). Maßgeblich ist hier eine Bescheinigung der Gemeinde statt der Denkmalbehörde. Ob ein Objekt unter § 7i oder § 7h fällt, hängt vom Status der Immobilie ab. Beide Wege schließen einander für dieselben Kosten aus.
Für laufenden Erhaltungsaufwand bei vermieteten Baudenkmälern gibt es zusätzlich § 11b EStG. Erhaltungsaufwand, der nicht aktivierungspflichtig ist, lässt sich auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilen, statt ihn im Jahr der Zahlung vollständig abzuziehen. Auch das setzt voraus, dass die Maßnahmen mit der in § 7i EStG genannten Stelle abgestimmt sind. Die Verteilung ist ein Hebel, um den Werbungskostenabzug in Jahre mit hoher Steuerlast zu schieben.
Fallstricke und worauf wir achten
Die größten Risiken liegen im Verfahren, nicht in der Rechnung. Wer ohne vorherige Abstimmung saniert, verliert die Förderung. Wer Zuschüsse erhält, muss diese von den begünstigten Kosten abziehen, denn gefördert wird nur, was nicht schon aus öffentlichen Mitteln gedeckt ist. Wer den Kaufpreis und die Sanierungskosten nicht sauber aufteilt, gerät in Streit mit dem Finanzamt über die begünstigte Bemessungsgrundlage. Und wer das selbstgenutzte Objekt später vermietet oder umgekehrt, muss die unterschiedlichen Abzugswege von § 7i und § 10f EStG im Blick behalten.
Hinzu kommt die Gesamtbetrachtung. Die Denkmal-AfA ist ein starkes Argument, aber sie rechtfertigt für sich allein keinen Kauf. Sanierungskosten denkmalgeschützter Objekte fallen oft höher aus als bei vergleichbaren Bestandsimmobilien, und die Steuerersparnis verteilt sich über viele Jahre. Ob sich ein Objekt trägt, entscheidet die Kombination aus Kaufpreis, Sanierungsbudget, erzielbarer Miete und Ihrer persönlichen Steuerlast.
Emundts & Stoffels prüft die Denkmal-AfA, bevor Sie unterschreiben: Wir klären die Abgrenzung der Kosten, stimmen den Ablauf mit der Bescheinigung ab und rechnen die steuerliche Wirkung über die Laufzeit durch. Mehr zur Immobilienbesteuerung finden Sie auf der Seite Immobilien, für ein persönliches Gespräch erreichen Sie uns unter +49 (0)2452 91000.